Real estate crowdfunding 2023: trend, sfide e opportunità

Il settore del Real Estate Crowdfunding (RECF) sta vivendo una fase di crescita significativa e costante. Questo modello di investimento alternativo, che permette sia ai piccoli risparmiatori sia agli investitori professionali di finanziare progetti immobiliari tramite piattaforme online, sta democratizzando l’accesso a un settore tradizionalmente dominato da grandi capitali. Il Real Estate Crowdfunding Report 2023, condotto dalla School of Management del Politecnico di Milano e Walliance SIM, evidenzia i trend principali, le sfide affrontate e le opportunità future di questo mercato in continua evoluzione.

Crescita globale del mercato

Il 2023 ha segnato un altro anno di crescita per il RECF, nonostante le difficoltà economiche globali. Alla fine dell’anno, il mercato globale ha raggiunto un volume cumulativo di raccolta pari a 52,7 miliardi di euro, in crescita rispetto ai 45,2 miliardi del 2022​. Questo risultato è stato ottenuto nonostante l’aumento dei tassi di interesse e le incertezze geopolitiche, che avrebbero potuto influire negativamente sulle performance del settore. Tuttavia, il RECF ha dimostrato una sorprendente resilienza, continuando ad attrarre investitori interessati a diversificare i propri portafogli con progetti immobiliari a basso costo d’ingresso.

Il numero di piattaforme attive a livello globale è aumentato, raggiungendo le 159 unità, con una netta crescita rispetto alle 145 del 2022​. Di queste, 81 operano nell’Unione Europea, 23 negli Stati Uniti e 55 nel resto del mondo.

Il mercato europeo: Francia, Germania e Italia al top

In Europa, il Real Estate Crowdfunding ha raccolto circa 12,4 miliardi di euro fino alla fine del 2023, con un incremento di 2,6 miliardi solo nel corso dell’anno​. I tre mercati principali sono la Francia, con una raccolta di 1,3 miliardi di euro, seguita dalla Germania con 538 milioni e dall’Italia, che ha raggiunto i 180 milioni di euro​. La Francia, in particolare, si conferma come leader indiscusso grazie a piattaforme come Club Funding, che ha raccolto 1,45 miliardi di euro, e Homunity, che ha finanziato 89 progetti nel solo 2023​.

L’Italia, pur essendo un mercato relativamente più giovane rispetto agli altri paesi europei, ha visto una crescita costante. Nel 2023, sono stati raccolti 185,59 milioni di euro attraverso 408 campagne di crowdfunding immobiliare, con una prevalenza di progetti di lending (prestito)​. La Lombardia, e in particolare la città metropolitana di Milano, resta il principale centro di attività, ma si nota un’espansione verso altre regioni come Lazio e Piemonte​.

Modelli di crowdfunding immobiliare

Il Real Estate Crowdfunding si basa principalmente su due modelli: equity e lending. Nel modello equity, gli investitori acquistano una partecipazione nel capitale della società promotrice del progetto immobiliare e ottengono guadagni attraverso dividendi o plusvalenze derivanti dalla vendita dell’immobile. Nel modello lending, gli investitori prestano denaro al promotore del progetto, ottenendo un tasso di interesse fisso sul capitale investito e il rimborso alla scadenza​.

Le piattaforme specializzate in uno di questi due modelli o in entrambe le soluzioni (piattaforme ibride) offrono agli investitori flessibilità e la possibilità di diversificare i propri investimenti. Nel 2023, il 60% delle piattaforme attive nel RECF erano di tipo lending, mentre il restante 40% era suddiviso tra piattaforme equity e ibride​.

Le piattaforme principali e i progetti finanziati

Le piattaforme di Real Estate Crowdfunding operano in maniera diversa a seconda del paese di appartenenza, con modelli di business che variano per struttura dei costi, livello di trasparenza e tipi di progetti finanziati. In Europa, le piattaforme di maggior successo nel 2023 sono state Club Funding (Francia), Exporo (Germania) ed Estateguru (Estonia), che insieme hanno finanziato migliaia di progetti immobiliari, per lo più residenziali​.

I progetti finanziati si concentrano prevalentemente su nuove costruzioni (64% dei progetti totali), seguiti da ristrutturazioni (11%) e ricostruzioni post-demolizione (9%)​. La maggior parte di questi progetti si trova in contesti rurali (47%) o urbani (42%), a dimostrazione di un crescente interesse per gli investimenti immobiliari fuori dalle grandi città metropolitane​.

Il mercato italiano: un trend positivo

In Italia, il mercato del Real Estate Crowdfunding è cresciuto notevolmente negli ultimi anni, grazie all’introduzione di normative europee che hanno standardizzato e regolamentato il settore. Alla fine del 2023, l’Italia ha visto una raccolta cumulativa di 544,5 milioni di euro attraverso 1.314 campagne di crowdfunding immobiliare​. La maggior parte delle piattaforme italiane opera con il modello di lending, in cui gli investitori prestano capitale ai promotori dei progetti immobiliari in cambio di un tasso di interesse​.

Walliance, la principale piattaforma italiana, ha registrato una raccolta di 162,5 milioni di euro, finanziando progetti non solo in Italia ma anche all’estero, grazie alla recente acquisizione della piattaforma francese Lymo Finance​.

Sfide e opportunità

Nonostante la crescita, il mercato del Real Estate Crowdfunding non è immune a sfide. Nel 2023, il tasso di ritardo nei pagamenti è aumentato, con l’8,7% dei progetti che ha registrato ritardi inferiori ai sei mesi e il 9,3% dei progetti che ha subito ritardi superiori o è andato in default​(RECF_Report_2023_EN_V2). L’aumento dei tassi d’interesse e l’inflazione hanno reso più costoso per i promotori ottenere finanziamenti, mettendo a rischio i ritorni promessi agli investitori.

Tuttavia, le prospettive future per il mercato sono positive. Le stime prevedono che entro la fine del 2024, la raccolta nel mercato europeo del RECF raggiungerà i 14,9 miliardi di euro, con una raccolta annuale stimata di 2,5 miliardi di euro​.

Prospettive promettenti

Il Real Estate Crowdfunding continua a rappresentare un’opportunità unica per democratizzare l’accesso agli investimenti immobiliari, offrendo a investitori di ogni livello la possibilità di partecipare a progetti di alto profilo con capitali ridotti. Mentre il settore continua a crescere e maturare, è fondamentale che le piattaforme e gli investitori rimangano consapevoli dei rischi legati a questa forma di investimento, ma le prospettive di crescita per il 2024 restano promettenti.